Прежде чем вкладывать деньги в посуточную аренду, нужно точно посчитать, сколько квартира принесёт. Интуиция и «средние по городу» здесь не работают. В этой статье — рабочие формулы и примеры расчётов для двух моделей: субаренды и доверительного управления.
Базовая формула выручки
Месячная выручка считается так: цена за ночь × количество занятых ночей в месяце. Количество занятых ночей — это загрузка (occupancy) умноженная на 30. Например, при цене 3 000 ₽ за ночь и загрузке 75% выручка = 3 000 × 0,75 × 30 = 67 500 ₽.
Какие расходы вычитать
- Уборка — зависит от числа заездов в месяц и типа квартиры.
- Расходные материалы — средства гигиены, бытовая химия, мелочи.
- Комиссии площадок — Авито, Суточно.ру и др.
- Налог — обычно 6% для самозанятых/УСН.
- Аренда — только в модели субаренды.
Пример расчёта: субаренда
Выручка 67 500 ₽. Аренда собственнику 35 000 ₽. Уборка (8 заездов × 500 ₽) = 4 000 ₽. Расходники 2 000 ₽. Налог 6% от выручки ≈ 4 050 ₽. Чистая прибыль = 67 500 − 35 000 − 4 000 − 2 000 − 4 050 = 22 450 ₽ в месяц, и она вся ваша.
Пример расчёта: доверительное управление
Та же выручка 67 500 ₽. Аренду не платим. Расходы на уборку, расходники и налог те же — около 10 050 ₽. Чистый доход к делению = 57 450 ₽. По схеме 70/30 собственнику уходит 40 215 ₽, вам — 17 235 ₽. Маржа на объект ниже, чем в субаренде, зато нет риска фиксированной аренды при простое.
Не забывайте про сезонность
Считать по пиковому месяцу — ошибка. Берите усреднённую загрузку за год. В курортных городах летом 90%, зимой 40% — средняя около 65%. Именно среднегодовая загрузка даёт честный прогноз дохода.
Как не считать вручную
Все эти расчёты по каждой квартире вручную — это часы работы. RentAnalytic делает их автоматически: подставляет реальную цену и загрузку соседних квартир, учитывает ваши параметры расходов и сразу показывает чистую прибыль по обеим моделям. Параметры расчёта можно настроить под себя в профиле.